Заключение договора аренды нежилого помещения
13 октября, 2014
При заключении договора аренды нежилого помещения, во избежание серьезных недоразумений, необходимо уточнить у арендодателя, что именно он понимает под определением "арендная ставка". Это уточнение является очень важным моментом перед тем как сдать в аренду нежилое помещение, а если проигнорировать эту процедуру - будущее может преподнести немало неприятных сюрпризов.
1. Налог на добавленную стоимость - необходимо уточнить форму налогообложения компании-арендодателя, ведь организация, предоставившая аренду офисов от собственника, может вообще не платить НДС или платить по упрощенной схеме (6% вместо 18%). В таком случае наниматель будет вынужден оплачивать разницу между ставками налогообложения из своего собственного кармана.
Если же компания клиента является неплательщиком НДС (совместное предприятие с иностранным капиталом) или платит по "упрощенке", то необходимо сообщить об этом арендодателю. В большинстве случаев аренда офиса от собственника не уменьшится, но выяснить процент НДС необходимо еще перед заключением договора аренды.
2. Коммунальные услуги - входит ли оплата за них, в стоимость аренды офиса, либо оплачивается по отдельной статье. В случае дополнительной оплаты, нужно поинтересоваться по какому принципу рассчитывается сумма (особенно если это часть нежилого помещения). Правильным ответом на такой вопрос будет - установка счётчиков потребления водо, энерго рессурсов и уточнение у арендодателя тарифов, по которым будеут формироваться счета за потребление тех или иных рессурсов.
Как показывает наша многолетняя практика, большинство арендодателей обладает широким полетом фантазии, которая подсказывает им сотни различных способов привлечь нанимателя к оплате за чужие коммунальные услуги.
В компании "Литовская 10" все коммунальные платежи включены в ставку аренды в случае аренды офисного или складского помещения. В случае аренды производственного помещения, при значительном потребление электричества и воды, арендатору устанавливается счётчик, и он платит по факту потребления.
3. Электричество - обычно оплачивается отдельным пунктом. Здесь главное внимание уделяется правильности тарифов и показателям электросчетчика, устанавливаемого индивидуально на арендуемый офис. В нашей же компании электричество включено в стоимость аренды, поэтому арендодатель получает полностью прозрачные тарифы, лишь в случае аренды производственных помещений, возможна установка счетчика.
4. Коммуникации - как правило, оплата за пользование стационарными телефонными сетями и интернетом, выясняется до подписания договора аренды офисов от собственника. Так как, обычно, бизнес-центр обслуживается одним провайдером связи, тарифы которого на телефонию и интернет, доступны еще на первых этапах оформления аренды офиса от собственника.
Иногда, после окончательного расчета расходов на услуги связи, у клиента резко пропадает желание арендовать нежилое помещение в конкретном офисном центре.
5. Уборка мест общего пользования и арендуемой площади, в том числе прилегающих к зданию площадок, лестничных пролетов, курилок, санузлов и т.п. Если этот пункт входит в дополнительные платежи, то об этом стоит узнать заранее. Такие места могут занимать достаточно обширную площадь, оплата, за уборку которой бывает очень даже ощутимой.
6. Охрана - очень часто происходит такая ситуация, когда во время подписания договора аренды офиса от собственника, вопрос охраны помещения не поднимается вообще. Будущий клиент видит охрану на входе в бизнес-центр, и, естественно, считает, что она входит в договор аренды офиса от собственника.
Неожиданности начинаются уже после подписания договора аренды офиса от собственника, когда к нанимателю подходят представители службы охраны, и просят, в обязательном порядке, заключить договор на оказание охранных услуг для арендуемого помещения.
И выясняется, что отказаться от навязываемого сервиса - невозможно, а в стоимость квадратного метра, оплата этих услуг не была заложена. Поэтому если Вы решили снять офис, то необходимо сразу разобраться с данным вопросом, изучив расценки и текст договора охранной фирмы.
Основными моментами при рассмотрении договора об охране офиса являются:
- Кто несет ответственность за неприкосновенность и целостность арендуемого офиса. Если охранная фирма - то в какой форме это выражается;
- Гарантирует ли охрана сохранность имущества, оборудования, ценностей, оргтехники, мебели и прочего, в моменты отсутствия сотрудников в офисе;
- Обеспечивается ли целостность и неприкосновенность автотранспортных средств, находящихся на территории охраняемой стоянки при бизнес-центре;
Крайне важно решать эти вопросы, до подписания договора аренды офиса от собственника, лишь тогда можно выторговать себе привилегии или пониженные тарифы на охрану.
7. Эксплуатационные расходы (текущие затраты на эксплуатацию здания) - расплывчатое определение, без точных формулировок и списка конкретных услуг, входящих в эти статьи расходов. Важно сразу потребовать детализировать и зафиксировать письменно перечень всех услуг. В том случае, когда они не входят в дополнительную статью расходов при аренде офиса от собственника, можно не акцентировать внимания на этом.
8. Парковка или стоянка для автомобилей - если таковая предусмотрена в планах здания и существует, то, как правило, количество машиномест на ней не соответствует количеству офисных помещений в здании. Поэтому, зачастую места на парковке не включены в стоимость аренды офиса от собственника, и их предложат оплачивать отдельно.
Также необходимо изучить расценки на месячную аренду машиноместа, чтобы определить - не будет ли выгоднее оставлять автомобиль на охраняемой государственной или коммерческой платной автостоянке.
9. Порядок оплаты аренды офиса от собственника. Очень редко бывает такое, чтобы арендная плата проводилась полностью безналичными платежами, чаще всего форма оплаты является комбинированной - какая-то часть идет через банковские платежи, для налоговой инспекции и бухгалтерской отчетности, а оставшаяся сумма - наличными, из рук в руки.
Наша компания "Литовская 10", относится к этим редким исключениям, так как сдает все помещения как юридическое лицо и все платежи проводит только официально, ведь над компанией стоят контролирующие организации.
Необходимо сразу выяснить пропорции между "черной" и "белой" бухгалтерией. Сейчас не редкость такая ситуация, когда арендодателем является не юридическое, а частное лицо. И здесь часто возникает вопрос об оплате всей суммы за аренду офиса от собственника наличными. А бывает так, что нанимателю крайне важна полная прозрачность расходов на аренду офиса от собственника. Такое происходит, когда над клиентом существуют контролирующие организации, финансирующие его.
Поэтому выяснить форму оплаты аренды офиса от собственника необходимо заранее, до того как будет потрачена уйма времени на согласования, подтверждения, разрешения и обсуждения.
1. Налог на добавленную стоимость - необходимо уточнить форму налогообложения компании-арендодателя, ведь организация, предоставившая аренду офисов от собственника, может вообще не платить НДС или платить по упрощенной схеме (6% вместо 18%). В таком случае наниматель будет вынужден оплачивать разницу между ставками налогообложения из своего собственного кармана.
Если же компания клиента является неплательщиком НДС (совместное предприятие с иностранным капиталом) или платит по "упрощенке", то необходимо сообщить об этом арендодателю. В большинстве случаев аренда офиса от собственника не уменьшится, но выяснить процент НДС необходимо еще перед заключением договора аренды.
2. Коммунальные услуги - входит ли оплата за них, в стоимость аренды офиса, либо оплачивается по отдельной статье. В случае дополнительной оплаты, нужно поинтересоваться по какому принципу рассчитывается сумма (особенно если это часть нежилого помещения). Правильным ответом на такой вопрос будет - установка счётчиков потребления водо, энерго рессурсов и уточнение у арендодателя тарифов, по которым будеут формироваться счета за потребление тех или иных рессурсов.
Как показывает наша многолетняя практика, большинство арендодателей обладает широким полетом фантазии, которая подсказывает им сотни различных способов привлечь нанимателя к оплате за чужие коммунальные услуги.
В компании "Литовская 10" все коммунальные платежи включены в ставку аренды в случае аренды офисного или складского помещения. В случае аренды производственного помещения, при значительном потребление электричества и воды, арендатору устанавливается счётчик, и он платит по факту потребления.
3. Электричество - обычно оплачивается отдельным пунктом. Здесь главное внимание уделяется правильности тарифов и показателям электросчетчика, устанавливаемого индивидуально на арендуемый офис. В нашей же компании электричество включено в стоимость аренды, поэтому арендодатель получает полностью прозрачные тарифы, лишь в случае аренды производственных помещений, возможна установка счетчика.
4. Коммуникации - как правило, оплата за пользование стационарными телефонными сетями и интернетом, выясняется до подписания договора аренды офисов от собственника. Так как, обычно, бизнес-центр обслуживается одним провайдером связи, тарифы которого на телефонию и интернет, доступны еще на первых этапах оформления аренды офиса от собственника.
Иногда, после окончательного расчета расходов на услуги связи, у клиента резко пропадает желание арендовать нежилое помещение в конкретном офисном центре.
5. Уборка мест общего пользования и арендуемой площади, в том числе прилегающих к зданию площадок, лестничных пролетов, курилок, санузлов и т.п. Если этот пункт входит в дополнительные платежи, то об этом стоит узнать заранее. Такие места могут занимать достаточно обширную площадь, оплата, за уборку которой бывает очень даже ощутимой.
6. Охрана - очень часто происходит такая ситуация, когда во время подписания договора аренды офиса от собственника, вопрос охраны помещения не поднимается вообще. Будущий клиент видит охрану на входе в бизнес-центр, и, естественно, считает, что она входит в договор аренды офиса от собственника.
Неожиданности начинаются уже после подписания договора аренды офиса от собственника, когда к нанимателю подходят представители службы охраны, и просят, в обязательном порядке, заключить договор на оказание охранных услуг для арендуемого помещения.
И выясняется, что отказаться от навязываемого сервиса - невозможно, а в стоимость квадратного метра, оплата этих услуг не была заложена. Поэтому если Вы решили снять офис, то необходимо сразу разобраться с данным вопросом, изучив расценки и текст договора охранной фирмы.
Основными моментами при рассмотрении договора об охране офиса являются:
- Кто несет ответственность за неприкосновенность и целостность арендуемого офиса. Если охранная фирма - то в какой форме это выражается;
- Гарантирует ли охрана сохранность имущества, оборудования, ценностей, оргтехники, мебели и прочего, в моменты отсутствия сотрудников в офисе;
- Обеспечивается ли целостность и неприкосновенность автотранспортных средств, находящихся на территории охраняемой стоянки при бизнес-центре;
Крайне важно решать эти вопросы, до подписания договора аренды офиса от собственника, лишь тогда можно выторговать себе привилегии или пониженные тарифы на охрану.
7. Эксплуатационные расходы (текущие затраты на эксплуатацию здания) - расплывчатое определение, без точных формулировок и списка конкретных услуг, входящих в эти статьи расходов. Важно сразу потребовать детализировать и зафиксировать письменно перечень всех услуг. В том случае, когда они не входят в дополнительную статью расходов при аренде офиса от собственника, можно не акцентировать внимания на этом.
8. Парковка или стоянка для автомобилей - если таковая предусмотрена в планах здания и существует, то, как правило, количество машиномест на ней не соответствует количеству офисных помещений в здании. Поэтому, зачастую места на парковке не включены в стоимость аренды офиса от собственника, и их предложат оплачивать отдельно.
Также необходимо изучить расценки на месячную аренду машиноместа, чтобы определить - не будет ли выгоднее оставлять автомобиль на охраняемой государственной или коммерческой платной автостоянке.
9. Порядок оплаты аренды офиса от собственника. Очень редко бывает такое, чтобы арендная плата проводилась полностью безналичными платежами, чаще всего форма оплаты является комбинированной - какая-то часть идет через банковские платежи, для налоговой инспекции и бухгалтерской отчетности, а оставшаяся сумма - наличными, из рук в руки.
Наша компания "Литовская 10", относится к этим редким исключениям, так как сдает все помещения как юридическое лицо и все платежи проводит только официально, ведь над компанией стоят контролирующие организации.
Необходимо сразу выяснить пропорции между "черной" и "белой" бухгалтерией. Сейчас не редкость такая ситуация, когда арендодателем является не юридическое, а частное лицо. И здесь часто возникает вопрос об оплате всей суммы за аренду офиса от собственника наличными. А бывает так, что нанимателю крайне важна полная прозрачность расходов на аренду офиса от собственника. Такое происходит, когда над клиентом существуют контролирующие организации, финансирующие его.
Поэтому выяснить форму оплаты аренды офиса от собственника необходимо заранее, до того как будет потрачена уйма времени на согласования, подтверждения, разрешения и обсуждения.
Фото: иллюстрация, shutterstock.com / Getty Images