Поиск квартиры. С какими трудностями придется столкнуться?

21 февраля, 2012

Если вы собрались покупать жилье – будьте готовы к особенностям и неожиданным сюрпризам. Каких-то несколько месяцев назад я убедилась в этом на собственном опыте. Решив обзавестись собственной квартирой, имея на руках сертификат на материнский капитал, а на банковском счете сумму, достаточную для оплаты первоначального взноса, я отправилась за ипотекой. Спустя какое-то время наступил час «икс»: я наконец-то дождалась положительного кредитного решения и радостно побежала в ближайший киоск за газетой с объявлениями. Бегло просмотрев раздел «Недвижимость» и увидев вагон и маленькую тележку подходящих мне по цене и квадратуре вариантов я, потирая ручки, уселась за телефон. Спустя часа три я с некоторым разочарованием перечитала записи о встречах и просмотрах, которые появились в моем блокнотике за это время. Негусто. Я ожидала большего. Ну, да ладно, в конце-концов, впереди целых три месяца на поиски квартиры. Так началась долгая и утомительная дорога к обретению своего угла, которая заняла две трети отведенного банком времени.
Пройдя этот путь до конца, я хочу поделиться с вами «подводными камнями» и просто неприятными моментами, с которыми, безусловно, столкнется практически каждый в процессе поиска жилья, за которое не жалко отдать накопленное непосильным трудом, при этом ещё и влезть в долговую яму лет на 10-15. Особенно когда денег чуть меньше, чем нужно для покупки небольшой квартиры по среднерыночным ценам и приходится рыть носом, чтобы найти что-то действительно стоящее.
Итак, приступим.

Риэлторы
Если вы хотите купить квартиру без посредников, то риэлторы, воистину, станут для вас в этот период воплощением мирового зла. Как показывает мой опыт, 99% всех объявлений в газетах принадлежит разномастным риэлтерским агентствам. Лично мне не хотелось и не хочется переплачивать за услуги риэлтора, так как я считаю, что сама в состоянии найти продавца, прийти к нему, посмотреть квартиру, сравнить цену с аналогичными объектами, а также найти в интернете всю информацию, касательно того, какие документы нужно просить и проверять, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры. Более того, если вы, как и я, берете квартиру в ипотеку, в вашей сделке будет участвовать банк, и будьте уверены, он запросит от продавца все мыслимые документы и сам проверит их от и до, так что в данном случае услуги риэлтора – абсолютно бессмысленное выкидывание денег на ветер. Техника для вас по низким ценам.

Посему, начав звонить по объявлениям, я первые полчаса, даже не начиная разговор, гордо прощалась с агентами, стоило им взять трубку и произнести название своей фирмы. Спустя какое-то время мне пришлось-таки общаться с риэлторами и договариваться о просмотрах, в противном случае результат от прозвона объявлений грозил быть нулевым.
Понимание того факта, что вам так или иначе придется принимать предложения агентств, приходит очень быстро. У меня это произошло на второй же газете со свежими объявлениями. Да, с печалью приходится признавать, что на рынке недвижимости просто засилье риэлторов. О причинах можно рассуждать долго, но факт останется фактом.

Разнообразие вариантов или…?
Если вы видите большое количество подходящих вам вариантов, смело делите эту цифру на 2, или 3, а лучше сразу на 5. Да-да, именно так. Лично у меня бОльшая часть обведенных в «кружочки» объявлений впоследствии неминуемо оказывалась зачеркнута «крестиком». Причин много.

  • По некоторым номерам банально не берут трубку.
  • По некоторым берут, но оказывается, что квартира уже продана (ситуация столь частая, что иногда возникает вопрос: а была ли вообще эта квартира или это ловкий пиар-ход агентства, приманка для клиента?).
  • Иногда и трубку берут, и квартира вроде как есть, но «этой квартирой занимается другой агент, продиктуйте ваш номер телефона, он вам позже перезвонит и все расскажет». Диктуешь номер, но на него чаще всего так никто и не перезванивает.
  • Ещё один вариант – одна и та же квартира выставлена в нескольких агентствах. Спустя какое-то время подобные «дубляжи» начинаешь распознавать с первого взгляда.


А если вы покупаете свежий выпуск газеты каждые три дня, приготовьтесь к тому, что большинство объявлений останутся теми же, что и в прошлом номере. Где-то спустя месяц поисков покупка газеты стала для меня почти бессмысленным занятием, так как все объявления были буквально выучены наизусть, и новых вариантов было очень мало. Если поиски затянулись, гораздо эффективнее просто выбрать несколько агентств и периодически звонить напрямую с вопросом, не появилось ли новых квартир на продажу. Кроме того, квартира с хорошей ценой может уйти раньше, чем объявление о её продаже увидит свет.

ДДУ подходит не всем
Допустим, квартира ещё в продаже, цена подходящая. Однако, когда узнаешь более подробную информацию, выясняется, что тебе эта квартира опять же не подходит. Для меня как для клиента, покупающего квартиру в ипотеку по программе на вторичное жилье, были неподходящими следующие варианты.

  • Квартира ещё строится и строиться будет ещё долго. Договор долевого участия. Продажа по переуступке права требования. Без комментариев. Больше всего убивает тот факт, что огромное количество объявлений о продаже первичного жилья размещается в разделе «Вторичное жилье». Чем руководствуются при этом риэлтерские фирмы, мне не понять. Быть может, они думают, авось клиент согласится подождать полгода-год, пока квартира построится. Но, на мой взгляд, если клиент готов ждать, то он и пойдет сразу в раздел «Первичное жильё», нет?
  • Квартира построена, дом сдан, но право собственности не оформлено. Не оформлено оно умышленно, так как квартира покупалась для перепродажи и текущему владельцу, во-первых, нет никакого смысла оформлять право собственности, а во-вторых, если оно вдруг будет оформлено, при продаже придется платить налог. О налоге отдельно поговорим позже, а в остальном юридически ситуация не отличается от предыдущей, зато цена выше.

 

В общем, как вы уже поняли, аббревиатура «ДДУ» в какой-то период набила мне оскомину и вызывала приступы жутчайшего раздражения. Хотя, возможно, второй вариант и неплох для людей с наличными деньгами или покупающих квартиру по ипотечной программе на первичное жилье.

Проблема квадратных метров
Площадь квартиры. Хочется вынести этот момент отдельным пунктом за его вопиющую абсурдность. По неведомой мне причине квадратуру нового жилья (да-да, этот пункт касается только квартир в новостройках) во многих объявлениях указывают с учетом лоджии/балкона. Причем, не только агентства, но и собственники.
Пример: в объявлении указана площадь квартиры 33 кв.м. По прикидкам получается, что общем-то, это площадь полноценной однокомнатной квартиры с нормальной кухней 9 кв.м. и комнатой 18 кв.м. Смотришь, и цена неплохая. При звонке выясняется, что на самом деле на квартиру приходится всего 27 кв.м., а оставшиеся 6 метров – на лоджию. Так извините, это ведь совершенно другое! Более того, мне приходилось встречать квартиры, площадью якобы 50 кв.м. за вроде бы адекватную цену. Но при ближайшем рассмотрении оказывалось, что 10 метров из этих 50 (пятую часть!) съедают две лоджии (и зачем столько?..), а на площадь самой квартиры остается 40 квадратов. В общем, сплошное разочарование. Риэлторы не спешат говорить об этом во время телефонных переговоров, поэтому будьте бдительны, иначе вы рискуете узнать реальную квадратуру только во время просмотра, что, соответственно, сделает просмотр лишней потерей времени.

Налог на прибыль? – извольте-с уплатить!
Ах, да, налог. Если продаётся квартира, которая в собственности менее трех лет, продавец с суммы выше миллиона рублей должен уплатить налог, который составляет 13% от разницы между ценой, по которой он её покупал, и ценой, по которой он её продает. Критическим этот момент становится при продаже квартиры, которая покупалась на начальном этапе строительства по ДДУ, соответственно, цена продажи практически вдвое превышает начальную стоимость и налог получается немаленький. Продавцам, конечно же, платить налог из своего кармана не хочется, поэтому будьте готовы к вариантам ниже.

  • Налог изначально включен в стоимость квартиры, поэтому её цена выше среднерыночной.
  • Чтобы не платить налог, вам предложат заключить договор купли-продажи для регистрационной службы на меньшую сумму (на миллион рублей), а оставшуюся сумму доплатить, к примеру, по расписке. Вариант очень рискованный для покупателя с нескольких точек зрения (с каких именно - тема отдельной статьи), к тому же, если квартира покупается в ипотеку, банк вряд ли пойдет на такую фиктивную сделку.
  • Если налог не включен в стоимость квартиры изначально, вам предложат заплатить налог, в случае отказа, как правило, дальнейшие переговоры бессмысленны.

 

Так и получается, что при видимом разнообразии выбора, в реальности все значительно сложнее, и чтобы найти вариант, который устроил бы и вас, и продавца, придется потрудиться. Но отчаиваться не нужно, кто ищет, тот всегда найдет. У меня это заняло два месяца практически ежедневных обзвонов и выездов на просмотры, в итоге я все же нашла квартиру, которая меня удовлетворила по всем параметрам. Чего и вам желаю!

Поделиться: